2억 원 현금이 있다면 2억 원짜리 집만 사야 할까요? 아닙니다. 자본주의 세상에서는 내 현금에 대출을 추가해 더 좋은 집을 매수할 수도 있습니다. 문제는 도대체 대출을 얼마까지 일으킬 수 있느냐입니다. 지금부터 복잡한 대출의 세계를 아주 쉽게 정리해 드리겠습니다.

 LTV, DSR? 외우지 마세요

자동차 엔진의 구조를 모른다고 운전을 못 하나요? 그렇지 않습니다. 액셀을 밟으면 앞으로 갑니다. 브레이크를 밟으면 멈추죠. 이것만 알아도 운전하는 데 아무런 지장이 없습니다. 대출도 마찬가지입니다. LTV, DSR 같은 복잡한 단어를 외우려고 애쓰지 마세요. 딱 두 가지만 기억하시면 됩니다. LTV는 ‘집값의 몇 %를 빌릴래?’이고, DSR은 ‘내 연봉의 몇 %를 원금과 이자 갚는 데 쓸래?’입니다.

예를 들어 10억 원짜리 집을 살 때 LTV가 40%라면 은행에서 4억 원을 빌린다는 뜻입니다. 내 연봉이 5000만 원인데 DSR이 40%라면 1년에 갚아야 하는 원금과 이자의 총합이 2000만 원(월 약 166만 원)을 넘을 수 없다는 의미입니다. 남은 돈으로는 일상생활을 해야 하니까요.

LTV와 DSR은 국가가 만든 안전장치입니다. 국민이 파산하지 않도록 한도를 걸어둔 것입니다. 그런데 이 비율이 지역, 시기, 사람마다 전부 다릅니다. 10억 원짜리 집으로 예를 들어 볼까요? 지방 사람은 여력만 된다면 최대 7억 원까지 빌릴 수 있습니다. 반면 수도권 규제 지역 사람은 4억 원까지만 빌릴 수 있죠. 여기에 생애 최초, 신생아 특례, 디딤돌대출 같은 상품을 이용하면 상황이 또 달라집니다.

특히 최근에는 미래를 대비해 한도를 더 조이는 ‘스트레스 DSR’ 규제까지 적용될 수 있습니다. 그러니 생각보다 대출 한도가 깎일 수 있음을 염두에 두어야 하죠. 여기에 지역별 ‘방 공제’ 차감액까지 겹치면 실제 손에 쥐는 돈은 더 줄어듭니다. 결론은 하나입니다. 사람마다 가능한 대출금이 전부 다릅니다. 그래서 대출 전문가가 존재합니다.

얼마까지 대출받을 수 있는지 궁금하신가요? 물론 인터넷과 책을 참고해서 스스로 공부하는 방법도 있습니다. 하지만 대출은 생각보다 변수가 많아요. 어떤 은행에서는 절대 대출 안 된다고 했는데, 바로 옆 점포에서는 쉽게 대출이 될 수 있거든요. 그러니 대출 예습을 많이 하셨어도 대출 전문가에게 교차 점검을 받아보세요. 참고로 대출 상담은 100% 무료입니다. 상담사들은 은행에서 수수료를 받기 때문입니다. 그러니 부담 가질 필요가 전혀 없습니다.

그리고 대출은 시중은행에서만 받는 것이 아닙니다. 보험사에서도 대출을 일으킬 수 있습니다. 기존에 가입한 보험사가 아니어도 상관없습니다. 한 번도 거래해 본 적 없는 보험사에서 돈을 빌려도 됩니다. 은행과 보험사마다 이율과 한도 조건이 천차만별이므로 꼭 여러 상품을 비교해 보시기 바랍니다.

좋은 대출 상담사 찾는 방법

그렇다면 좋은 대출 상담사는 어떻게 찾아야 할까요? 인터넷 서점을 켜고 ‘대출’이라는 키워드로 책을 검색해 보세요. 인기순 혹은 판매량순으로 정렬해서 딱 3권만 읽어보기 바랍니다. 그리고 그중 가장 마음에 드는 책의 저자가 운영하는 블로그나 SNS를 방문해 보세요. 대부분 ‘대출 무료 상담’ 코너를 운영하고 있을 겁니다. 거기에 내 상황을 문의하면 조건에 딱 맞는 최적의 상품을 무료로 친절히 안내해 줍니다. 그렇다고 그 사람에게 덜컥 대출을 실행하라는 뜻은 아닙니다. 기준점을 잡은 뒤 손품과 발품을 더 팔아봐야 합니다.

기준을 잡았나요? 이제 대출 쇼핑을 떠날 차례입니다. 내가 살 집 주변에 있는 시중은행 다섯 곳을 직접 방문해 보세요. 창구에서 얼마까지 대출이 나오는지 미리 상담을 받아보는 겁니다. 월급통장 이체나 카드 실적 같은 부수 거래 조건과 지점에 따라 금리가 달라질 수 있습니다.

가장 저렴한 은행 한 곳을 찜해놓은 뒤, 이번에는 보험사 상품을 살펴봅시다. 보험사 대출은 해당 동네 공인중개사 사장님께 문의하는 것도 추천합니다. 그게 아니라면 지도 앱을 켜고 근처 보험사를 찾아 전화를 걸어보세요. 사실 저도 은행보다는 보험사 상품을 더 선호합니다. 은행보다 DSR도 여유 있고, 부수 거래가 없어서 금리가 깔끔하며, 계약 시점과 대출 실행 시점 중 낮은 금리로 선택할 수 있기 때문입니다.

최종적으로 ①대출 책 저자를 통해 추천받은 상품 ②집 근처 은행 상품 ③부동산 사장님 연계 보험사 상품, 이 3가지를 비교해 가장 좋은 조건의 상품을 선택하시면 됩니다.

이것만은 꼭 기억하기

이 모든 과정은 무조건 집을 사기 ‘전’에 끝내야 합니다. 매매계약서에 도장을 찍고 나서 대출을 알아보기 시작하면 늦습니다. 자칫 대출 한도를 깎아 먹는 ‘방 공제’(소액 임차보증금 차감)나 ‘스트레스 DSR’ 규제 때문에 생각했던 금액보다 대출이 훨씬 적게 나와 잔금을 치르지 못하는 대참사가 발생할 수 있습니다. 계약 전에 대출 한도와 방 공제 적용 여부를 꼼꼼히 확인하세요. 그리고 최종 가용 예산을 확정 짓기 바랍니다.

Q. 영끌(한도 최대한으로 채워 빌리기)해도 될까요?

A. 절대 추천하지 않습니다. 대출 한도가 많이 나온다고 해서 그 금액을 다 채우라는 뜻이 아닙니다. 사람마다 한 달을 살아가는 데 필요한 최소한의 생활비가 다릅니다. 미래에 금리가 올라갈 가능성까지 계산하셔야 합니다. 일상생활과 삶의 여유가 흔들리지 않는 선에서만 대출을 일으키기 바랍니다. 평소에 쌓은 절약 습관이 이때 빛을 발하는 겁니다. 남들보다 한 달 생활에 필요한 금액이 적다면? 남들보다 대출 체력이 더 높다는 뜻이니까요.

Q. 대출을 도대체 언제 다 갚나요?

A. 대출을 다 갚겠다는 생각 자체를 버리세요. 집을 소유하는 동안 은행의 돈을 잠시 빌려 쓰는 개념으로 접근하시면 됩니다. 몇 년 뒤 더 상급지로 이사하고 싶다면? 기존 대출을 갚고 새로운 대출을 일으키면 됩니다. 소득이 줄어들면? 집을 처분하고 낮은 급지로 이동하면 됩니다. 특히 공무원은 미래 소득 예측이 매우 용이한 직업입니다. 빚에 대한 막연한 공포감을 털어내세요.

Q. 대출 한도를 최대한 늘리는 방법이 있나요?

A. 두 가지 방법이 있습니다. 첫째, LTV 기준이 되는 집값은 계약서 금액이 아니라 보통 ‘KB시세’입니다. 만약 KB시세가 실제 매매가보다 낮다면, KB부동산 사이트에서 ‘시세 의견 등록’을 신청해 보세요. “지금 실거래가가 연속 3번 10억 원으로 찍혔는데, 아직도 KB에는 9억 원이에요!”라는 의견을 남기는 거죠. 그럼, KB부동산에서 의견을 반영해 줄 수도 있습니다.

둘째, DSR 한도를 늘리려면 [연봉 올리기 + 저금리 찾기 + 상환기간 길게 잡기]가 핵심입니다. 집 살 마음을 먹으셨다면, 미리 담임수당, 부장 수당, 성과급 관리를 해보세요. 다 연봉(총급여)에 포함됩니다. 또한 신용대출이나 마이너스통장은 미리 정리하세요. 상환기간이 5년으로 짧게 잡혀 DSR을 깎아 먹으니까요. 마지막으로 1금융권 은행만 고집하지 마시고, DSR 한도를 50%까지 인정해 주는 2금융권 보험사 상품을 적극 활용하는 것도 좋은 방법입니다.