태어나 처음 집을 사기로 했습니다. 그런데 당장 뭐부터 시작해야 할지 모르겠습니다. 저는 10만 원짜리 신발을 살 때도 가격 비교를 꼼꼼히 했고, 100만 원짜리 냉장고를 살 땐 박사학위를 받을 기세로 철저히 알아봤습니다. 그런데 인생에서 가장 비싼 소비인 ‘내 집 마련’을 할 땐 뭘 어떻게 해야 할지 막막하네요. 누구는 임장(현장답사)부터 하라고 하고, 어떤 사람은 중개사무소부터 가보라고 합니다. 저희 같은 내 집 마련 초보자는 당장 뭐부터 시작하면 좋을까요?

 

 

집을 사기로 마음먹었을 때 막막한 마음이 드는 게 당연합니다. 집은 매년 사고파는 물건이 아니기 때문입니다. 그래도 걱정하지 마세요. 정답은 의외로 가까이에 있으니까요. 이번 솔루션을 끝까지 읽고 나면, 뭘 어떻게 해야 할지 깔끔하게 알게 될 겁니다. 막막함에 떨고 계신 선생님들을 위해 지금 당장 실천할 수 있는 N가지 행동 수칙을 정리해 드립니다.

 

가용 예산부터 정확히 확인하라

 

먼저 ‘우리가 최대 얼마짜리 집까지 살 수 있는지’를 확인해야 합니다. 통장에 있는 예금과 적금, 주식 등 현금화할 수 있는 자산을 모두 정리해 보세요. 다 팔아치우라는 게 아닙니다. 공책에 정리해 보라는 뜻입니다.

다음으로 대출이 최대 얼마까지 나오는지 조회해야 합니다. 참고로 영혼까지 끌어모아 10억 원을 마련했다고 해서, 10억 원짜리 집을 살 수 있는 게 아닙니다. 집을 살 땐 추가적인 비용이 발생하기 때문입니다. 부동산 중개수수료, 취득세를 포함한 법무비, 이사비 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

 

부동산 중개수수료는 네이버에서 ‘복비 계산기’라고 검색하면 쉽게 확인할 수 있습니다. 취득세 계산은 ‘부동산계산기.com’을 추천합니다.

마지막으로 법무비와 이사비도 손품 발품을 팔면 충분히 아낄 수 있으니, 최대한 견적을 많이 받아보기 바랍니다.

 

생각보다 돈이 더 나올 수 있다

 

예산을 짜다 보면 생각보다 돈이 더 만들어질 수도 있습니다. 이때는 내 집 마련 경험이 있는 학교 선배들에게 조언을 구해보세요. 공무원연금공단의 연금 담보대출이나 교직원공제회의 대여 제도처럼 우리 직업 특성상 활용할 수 있는 무기가 의외로 많습니다.

 

부모님이나 가족에게 현금으로 도움받을 계획이 있나요? 그땐 사전에 세무사를 통해 증여세 신고 상담을 받기 바랍니다. 증여세를 신고하지 않고 큰돈을 그냥 줬다가는 나중에 곤란해질 수도 있습니다. 국세청 데이터가 더 촘촘해졌기 때문입니다.

 

생각보다 돈이 안 나올 수 있다

 

반면 생각보다 돈이 안 나올 수도 있습니다. 특히 대출을 일으킬 때, ‘방 공제’라는 녀석이 문제입니다. 예를 들어 3억 원을 대출로 빌릴 수 있을 줄 알고 계약서를 썼는데, 얼마 뒤 방 공제 때문에 대출이 적게 나올 수도 있거든요. 방 공제는 간단히 말해서 ‘은행이 손해 보지 않게, 은행 스스로 걸어두는 안전장치’입니다. 세상에 돈을 떼이고 싶은 사람은 아무도 없을 겁니다. 은행도 마찬가지입니다.

 

예를 들어 은행이 제 집을 담보로 3억 원을 빌려줬는데, 1년 뒤 보증금 1000만 원짜리 세입자가 들어온다면? 추후 제 집이 경매에 넘어갔을 경우, 나중에 들어온 세입자가 보증금 1000만 원을 은행보다 먼저 받아 갈 수도 있습니다. 소액 임차인이기 때문입니다. 소액 임차인 지원 범위는 시기 및 지역별로 다릅니다.

이를 해결하기 위해 MCI나 MCG(모기지 신용보험‧보증)라는 상품을 활용하기도 했습니다. 하지만 요즘은 대출 규제에 따라 MCI, MCG가 적용되지 않는 경우도 있습니다. 그러므로 대출을 할 때 방 공제 적용 여부를 꼼꼼히 확인하는 게 중요합니다.

 

'내 생각에'라는 주관을 버려라

 

초보자들이 가장 많이 하는 실수 중 하나가 ‘내가 좋아하는 집’을 사는 것입니다. 하지만 내가 좋아하는 집이라고 해서 남도 좋아한다는 보장은 없습니다. 아파트는 공동주택입니다. 집값을 생각한다면, 취향은 잠시 내려놓고 대중이 좋아하는 집을 사야 합니다.

가격이 오를 집을 찾고 싶으신가요? 그럼 최대한 비싼 단지부터 관심을 가져보세요. 대중의 욕망이 집값에 이미 반영된 경우가 많기 때문입니다. 하지만 비싼 게 좋은 거 누가 모르나요? 우리의 고민은 보통 이것입니다. “같은 가격인 두 단지 중에 뭐가 더 좋을까요?”

 

이때 빛을 발하는 게 ‘직장 동료에게 여쭤보기’ 전략입니다. 특히 초등학교 3학년에서 중학교 3학년 사이의 자녀를 키우는 여성 동료의 의견은 더 귀 기울여 들어보세요. 왜 굳이 그분들이냐고요? 자세한 내용은 아래 Q&A에서 확인해보시죠.

 

걸어보고, 읽어보자

 

마음에 드는 동네와 단지를 골랐나요? 이제 그곳을 직접 발로 걸어보세요. 돈 드는 일도 아닌데 망설일 이유가 없습니다. 평일과 주말, 낮과 밤에 각각 한 번씩은 그 동네를 둘러보세요. 이때 자동차로 이동해서는 안 됩니다. 내 발로 직접 걸어봐야 경사가 얼마나 가파른지, 주변 소음과 냄새는 어떤지, 아이들이 다닐 등굣길은 안전한지 온몸으로 체감할 수 있습니다.

 

우리는 교사가 되기 위해 수백 권의 전공 서적과 임용 서적을 읽어낸 사람들입니다. 내 집 마련이라는 새로운 게임을 시작하기 전, 도서관에서 부동산 관련 기초 서적 딱 5권만 빌려보세요. 적어도 ‘매수인 vs 매도인’, ‘전용면적 vs 공급면적’, ‘판상형 vs 탑상형’ 같은 말은 헷갈리지 않아야 합니다. 이 정도 기본 무기를 갖추셨다면, 이제 자신 있게 부동산 중개사무소 문을 열고 들어가도 좋습니다.

 

 

Q. 왜 꼭 집을 사야 하나요? 빌리면 안 되나요?

A. 물론 빌려도 됩니다. 하지만 집을 빌렸을 때는 어마어마한 대가를 치러야 할 수도 있습니다. 그건 바로 ‘세일 기간을 놓치는 리스크’입니다. 집값은 일직선으로 오르지 않습니다. 파도처럼 출렁이며 올랐다가 내리기를 반복합니다. 이왕이면 집값이 쌀 때 사면 좋겠죠? 그런데 내가 살고 있는 집이 ‘빌린 집’이라면? 이사를 할 수 있는 시기가 입주로부터 2년 채운 날, 4년 채운 날과 같이 ‘점’으로 고정돼 버립니다. 집값 할인이 눈앞에 뻔히 보이는데 전세 계약 기간이 1년 넘게 남아서 기회를 놓친다면 너무 아쉬울 것입니다.

 

Q. 가격이 오를 집이 왜 중요한가요? 내가 편히 살집이 더 중요한 거 아닌가요?

A. 여러분이 처음 매수한 그 집, 아쉽게도 평생 살집이 아닐 수도 있습니다. 사정이 생겨 이사를 해야 할 수도 있죠. 그런데 만약 내 집의 가격이 충분히 올랐다면? 다음 집으로 조금 더 수월하게 갈 수 있습니다. ‘집은 집으로 산다’라는 말이 괜히 있는 게 아닙니다.

 

Q. 왜 하필 초3~중3 아이를 키우는 여성 동료에게 여쭤봐야 하나요?

A. 자녀가 10대 초중반일 때, ‘이사’의 필요성을 가장 강하게 느끼기 때문입니다. 초등학교와 중학교 배정은 보통 ‘사는 집’으로 결정됩니다. 우리 아이를 어느 초등학교에 보낼지, 중학교에 보낼지는 부모가 어느 정도 개입할 수 있다는 뜻입니다. 아울러 자동차가 통상 남자의 관심사라면, 집은 보통 여자의 관심사입니다. 그러므로 여성 동료의 조언은 유심히 들어보시는 것을 추천합니다.

 

Q. 가격이 똑같은 두 단지 비교, 다른 전략은 없나요?

A. 과거 두 단지의 가격 그래프를 비교해 보는 것도 좋습니다. 원래는 1억 원 이상 격차가 나야 할 두 단지가 일시적인 시장 왜곡으로 가격이 비슷해진 상황일 수 있기 때문입니다. 보통 투자자들은 ‘아실’ 앱이나 ‘KB부동산’을 많이 이용합니다.