깡통아파트에 전세로 살면 전세금이 위험해진다

교사로 근무하던 시절 A 선생님이 교실로 찾아왔다. 본인이 전세로 살고 있는 빌라 주인이 사망했는데, 상속인이 상속을 포기하는 바람에 경매로 집이 넘어가게 되었다고 말했다. 상속인이 상속을 포기한 이유는 전세금이 매매가보다 높았기 때문이다. 매매가는 자산의 크기고, 전세금은 부채의 크기다. 상속받으면 자산보다 부채를 더 많이 떠안는 셈이니 상속을 포기한 것이다.

현재 지방에서는 전세가보다 매매가가 낮은 아파트가 늘고 있다. 매매가보다 높게 전세를 들어간 것일까? 아니다. 전세로 들어갈 당시에는 전세가격이 매매가보다 낮았다. 하지만 부동산가격이 하락하면서 매매가가 전세가 아래로 내려가는 상황이 됐다. 그러면 부동산 보유자는 전세금을 돌려줄 수 없는 경우가 발생한다. 집주인이 현금을 보유하고 있지 않을 경우, 그 가격에 맞는 세입자를 구하지 못하는 이상 전세금을 돌려줄 수 없기 때문이다. 최악의 경우 집은 경매로 넘어가게 되고, 낙찰되더라도 낙찰금액이 매매가 이하이니 보증금보다 적은 돈을 돌려받게 된다.

다가구주택의 경우 깡통전세 사기사건이 종종 있었다. 원룸 전세금 총합이 7억이고, 건물 매매가격은 5억 정도인 다가구주택을 10채 이상 보유한 집주인이 전세금을 갚지 않고 전부 경매로 넘겨버린 사건이다. 이런 경우를 대비해 전세금 반환보증보험에 가입하거나, 매매가격과 전세가격 격차가 어느 정도 있는 집을 구하는 것이 좋다. 특히 빌라는 매매거래가 거의 없어 가격산정이 어렵고, 경매로 넘어갈 경우 낙찰가격이 매매가격보다 크게 낮을 가능성이 있으니 더욱 신경 써야 한다.

깡통아파트가 지방에 많은 이유는?

깡통아파트는 서울보다는 지방에서 많이 볼 수 있다. 매매가격과 전세가격은 다르게 책정된다. 전세가격은 실수요에 따라 가격이 결정된다. 입지가 좋거나, 신축이거나, 교육환경이 좋으면 가격이 올라간다. 반면 강남이어도 재건축 직전의 낡은 아파트는 전세가격이 저렴하다. 전세가격은 세입자가 살기 좋은 만큼 가격이 반영되기 때문이다.

반면 매매가격은 실수요 가격으로 움직이지 않고, 기대감이 가격에 반영된다. 강남의 다 쓰러져가는 40년 된 아파트 매매가격이 30억이고, 전세가격은 4억이다. 그 이유는 이 아파트를 보유하고 있으면 재건축을 해서 강남의 신축아파트로 바뀔 가능성이 높기 때문이다. 반면 세입자는 이 수혜를 보지 못한다.

지방은 재건축하기가 쉽지 않다. 대지 가격이 높아야 대지지분의 가치를 바탕으로 재건축을 할 수 있는데 지방은 재건축을 하느니 논과 밭이 있는 옆 부지에 새로 아파트를 올리는 것이 더 쉽고 저렴하다. 재건축 가능성이 낮다 보니 아파트가 낡아도 재건축 기대감으로 가격이 오르지 못한다.

여기에 다주택자 규제는 임대사업을 위축시켰다. 집을 사서 임대를 놓으면 다주택규제를 받게 되고, 절차도 복잡하다. 금리도 오르니 막상 남는 것도 없다. 그러면서 똘똘한 한 채가 유행하게 되었고, 지방 아파트를 사려는 수요가 급감했다. 그래서 매매가격은 내려가고 과거의 전세가격은 유지되면서 깡통아파트가 늘어나게 된 것이다.

금리인상이 깡통아파트를 늘리고 있다?

전세가격은 실수요 가격이다. 하지만 금리도 전세가격에 많은 영향을 끼친다. 대부분 사람은 전세금을 대출받아 충당한다. 은행의 전세보증금대출은 전세금의 80%, 청년은 90%까지 가능하다. 목돈이 없어도 전세를 살 수 있는 시대이다. 문제는 금리에 따라 이자가 크게 좌우된다.

2억을 대출받았을 경우, 금리가 연 2%이던 시절에는 연 400만 원, 즉 월 33만 원 수준의 이자를 내면 됐다. 반면 금리가 연 6%가 된다면, 이자는 100만 원에 육박한다. 그럼 다시 생각해보자 월급 200만 원을 받는 사람에게 월이자 100만 원은 엄청난 부담이다. 그래서 전셋집을 구하러 다닐 때 좋은 집이 아니라 2억이 넘지 않는 전셋집을 구하게 된다. 금리가 올랐지만, 월급은 별로 오르지 않았기 때문에 사람들은 전셋집을 구할 수 있는 여력이 축소된다. 집주인은 더 많은 전세금을 받고 싶어도 그만큼의 돈을 지불할 세입자가 없기 때문에, 전세가격은 자연스럽게 하락하게 된다. 전세를 끼고 집을 산 갭투자자는 지속적인 전세금 하락으로 세입자들에게 돌려줘야 할 금액이 늘게 된다.

반대로 금리가 인하되면 대출이자가 낮아지다 보니 사람들이 더 비싼 전셋집을 구하려고 한다. 모두가 동시에 그러다 보니 집이 좋아지는 것이 아니라 전세가격이 상승한다. 이 시기에는 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 유행한다. 전세가격이 꾸준히 상승하기 때문이다.

매매도 전세도 부담스러운 상황

지금은 대출금리가 올라서 매매도, 전세도 부담스러운 상황이다. 거기다 은행들은 DSR로 대출기준을 삼기 때문에 나의 총소득과 총대출 비율을 정해 대출한도를 정한다. 전세대출을 받으면 DSR에 포함되지 않으니 문제없다고 생각할 수 있으나, 전세대출에 신용대출을 더해 전세금을 마련하는 사람들도 많다. 대출한도가 막히느니 월세를 살면서 이자 내는 것이 낫다고 판단하게 된다. 실제로 전세대출이자도 크게 늘어 월세와 큰 차이가 없는 경우도 많다. 2022년 5월 전세거래량은 40.5%, 월세거래량은 59.5%로 월세가 전세를 크게 앞서고 있다. 금리인상기가 오래가게 되면 세계에서 대한민국에만 있는 전세 제도는 자연스럽게 사라지고, 매매와 월세만 남게 될 것이다. 부동산 흐름을 보면서 나의 주거계획을 잘 세울 필요가 있다.