2030 선생님들의 재무 목표 중 가장 많이 등장하는 것이 무엇일까요? 몇 년간 재무 상담을 진행했더니, 2030 선생님 대부분이 재무 목표로 내 집 마련을 뽑아주었습니다. 물론 이왕이면 좋은 입지에, 특히 서울에 집을 마련하고 싶다는 단서가 있는 경우도 많았지만요.

내 집 마련의 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 다른 사람 소유의 집을 시장 가격을 참고해 매수하는 것입니다. 집은 워낙 고가의 재화이기 때문에 내가 가지고 있는 돈만으로 구입하는 것이 어려워 주택담보대출 등의 도움으로 재원을 마련할 수 있겠죠?

또 다른 방법은 신축 주택을 분양받는 방법입니다. 건설사는 건설비용과 주변 주택 시세를 고려해 책정한 주택 공급 가격으로 분양하고, 매수자는 분양 가격을 보고 조건이 맞으면 청약해 내 집 마련의 기회를 갖습니다. 물론 분양 가격이 매력적이면 많은 사람들이 몰리기 마련이고 그러면 경쟁이 생깁니다. 반대로 분양 가격이 매력적이지 않으면 입주자 모집 미달로 미분양이 발생합니다.

신축 주택 분양 가격은 대체로 주변 구축보다 가격이 싼 경우가 많습니다. 왜냐하면 정부가 다양한 기관을 통해 건설사의 분양 가격을 관리하기 때문입니다. 부동산에서 흔히 일어나는 가격 변화의 모습은 다음과 같습니다.

구축 주택의 가격이 상승해 구축과 신축 주택 가격의 갭이 발생하면 뒤늦게 신축 분양 가격이 오르면서 갭을 줄이기 시작하고, 부동산 시장 분위기가 바뀌어 구축의 가격이 떨어지면 신축 주택의 가격 매력이 떨어지고 미래 시장 전망이 비관적으로 바뀌면서 미분양이 쌓이고 더 이상 신축 주택 가격도 오르지 않습니다. 미분양이 생기면 재빨리 분양 가격을 낮춰 가격을 매력적으로 만들면 좋겠지만 생각보다 쉽지는 않습니다. 기존에 분양받은 사람들이 강하게 반발하기 때문입니다. 하지만 미분양이 계속 쌓이면 더 이상 버티기 힘든 건설사들이 할인된 가격으로 신축 주택을 결국 팔게 됩니다. 한동안 신규 분양 사업이 중단되면 그사이 미분양이 해소되고 서서히 부동산 시장이 살아납니다.

신축 주택의 분양 가격이 매력적이면 많은 사람이 몰려 경쟁이 생깁니다. 이때 분양 우선권을 누구에게 줄 것인지 기준을 정하는데 그것을 바로 ‘주택청약제도’라고 부릅니다. 시장 가격보다 싸게 신축 아파트를 분양받으려면 주택청약제도를 잘 이해해야 합니다.

국민주택 vs 민영주택

주택청약제도를 이해하려면 먼저 국민주택과 민영주택이 무엇인지부터 알아야 합니다. 국민주택은 국민이라는 단어가 붙어있는 만큼 공공을 위해 공급되는 주택이라고 생각하면 됩니다. 국가, 지자체, 공공기관이 건설하거나 기금을 지원해 건설한 주택으로써 주거전용면적 85 이하인 주택을 말합니다. 반면 민영주택은 이런 국민주택을 제외한 주택을 의미합니다. 우리가 흔히 알고 있는 유명한 건설사가 분양하는 아파트 대부분이 이 민영주택에 해당합니다.

청약을 위해서는 가장 먼저 주택청약종합저축부터 준비해야 합니다. 왜 그럴까요? 바로 국민주택과 민영주택 청약 1순위가 되기 위해서입니다. 물론 주택청약종합저축에 가입만 한다고 해서 1순위가 되는 것은 아니고 가입 기간과 금액 조건을 충족해야 1순위가 될 수 있습니다. 이 조건은 지역에 따라, 주택 면적에 따라 달라서 자세한 조건은 검색해 보기 바랍니다. 주택청약종합저축은 최소 매월 10만 원 이상 납입하는 것을 추천합니다. 공공분양에 청약할 경우 1회 최대 납입 인정금액이 10만 원이기 때문입니다. 또 주택청약종합저축은 연말정산 소득공제를 받을 수 있는데 최대한도는 연간 240만 원(월 20만 원)입니다. 따라서 매월 최소 10만 원, 최대 20만 원씩 자신이 원하는 지역과 면적의 1순위 기준 납입 기간과 예치금에 맞춰서 납입하면 좋습니다.

1순위 조건을 만족했다면 원하는 지역에 아파트 공급 공고가 뜨면 청약 도전을 합니다. 공고를 보면 알겠지만, 단지 별로 일반공급뿐만 아니라 특별공급도 있습니다. 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 국가유공자, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층이 분양(임대)받을 수 있도록 주택 마련 지원을 위한 공급인데, 이 글을 보는 분들은 신혼부부를 위한 특별공급에 관심을 가지면 좋을 것 같습니다. 공급 물량보다 많은 신혼부부가 청약한 경우 가구소득, 자녀 수와 연령, 혼인 기간 등에 따라 가점을 받을 수 있습니다.

일반공급은 청약하고자 하는 아파트가 국민주택인지, 민영주택인지에 따라 당첨자 선정 방법이 다른데 여기서는 민영주택에 대해서만 좀 더 자세히 설명하겠습니다.

민영주택은 가점제와 추첨제로 당첨자를 선정하는데 청약 순위(1, 2순위)에 따라 입주자를 선정하며, 1순위 미달 시에만 2순위 입주자를 선정합니다. 1순위 중 같은 순위 안에 경쟁이 있을 시 가점 및 추첨제로 입주자를 선정합니다. 2순위는 추첨 방식으로 입주자를 선정합니다. 인기 단지의 경우 대부분 2순위까지 기회는 제공되지 않습니다.

1순위 조건, 가점제 챙겨야

1순위 조건 준비가 완료됐다면 가점제를 준비해야 합니다. 가점 항목과 점수를 잘 이해하고 준비하면 청약 성공 확률을 높일 수 있습니다. 가점 항목에는 3가지가 있습니다. 무주택기간, 부양가족 수, 입주자 저축 가입 기간이 그것입니다. 무주택기간은 주민등록등본에 등재된 세대 전원이 주택을 전원이 주택을 소유하지 않은 기간인데 기준이 되는 나이는 만 30세입니다. 만 30세 이후 무주택기간을 기준으로 가점을 받게 되는데 1년 미만 2점부터 최대 15년 이상 무주택일 경우 32점의 점수를 받을 수 있습니다. 단, 만 30세 이전에 결혼하면 결혼한 시점부터 무주택기간이 산정되며, 중간에 주택을 소유하고 팔 경우 다시 처음부터 무주택기간이 계산됩니다.

부양가족 수는 본인을 제외한 부양가족의 수에 따라 0명 5점, 최대 6명 이상 35점을 받게 됩니다. 배우자의 경우는 분리세대일 경우라도 부양가족 수에 포함되지만, 직계존속의 경우는 동일 주민등록등본 상에 3년 이상 등재된 경우만 인정받을 수 있습니다. 직계비속의 경우에는 만 30세 미만의 미혼 자녀는 주민등록등본 상에 등재만 돼있으면 인정을 받고, 만 30세 이상의 미혼 자녀는 1년 이상 동일 주민등록등본에 등재돼 있어야 인정받을 수 있습니다. 결혼의 경험이 있는 자녀의 경우에는 등재 기간과 상관없이 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.

부동산은 국민 생활에 미치는 영향도 크고 관심도 높아서 청약 제도의 세부 내용은 정부 정책 등에 따라 변동되기도 합니다. 위의 청약 제도를 이해함과 동시에 관련 정책은 청약홈(applyhome.co.kr)과 뉴스 등을 통해서 관심을 갖고 계속 살펴보는 것이 좋을 것 같습니다.

누구나 바라는 입지 좋은 지역에 내 집을 장만하는 것은 쉽지 않습니다. 왜냐하면 관심이 많은 만큼 부동산 가격도 부담스럽기 때문입니다. 그런 의미에서 좋은 입지에 내 집을 장만하기 위해서 새로 공급되는 아파트에 청약을 넣는 것이 가장 효율적인 방법이지 않을까하는 생각이 듭니다. 일찍 일어나는 새가 많은 벌레를 잡는다는 말처럼 관심이 있는 선생님들께서는 미리 준비하셔서 좋은 지역에 내 집 장만의 꿈을 이루시길 바랍니다.