곽해선 | 경제교육연구소 소장(www.haeseon.net)

부동산(不動産)은 대개 토지와 그 위에 세워진 건물을 가리킨다. 보유세란 부동산을 소유하고 있는 동안 납부의무를 지는 세금을 말한다. 보유세에 해당하는 세금 항목 가운데 대표격은 재산세다. 재산세란 토지, 주택, 건물(주거용 건물 곧 주택이 아닌 상가 등)에 부과되는 세금이다.

종합토지세를 재산세로 단일화
우리나라에서 세금(조세)은 세금을 물리는 이, 곧 과세권자가 누구냐에 따라 크게 14개의 국세와 17개의 지방세로 구분하는데, 재산세는 지방세에 속해, 해당 지자체(관할 특별시·광역시·도·시·군·구) 재정으로 들어간다. 그러니까 지방세를 세분하면 도가 걷는 도세, 시와 군이 걷는 시·군세, 특별시와 광역시 그리고 구가 걷는 세금으로 구분할 수 있다. 재산세를 낼 때는 도시계획구역 내 토지에 부과하는 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세 등도 함께 붙여서 내야 한다. 이들 세금 역시 지방세에 해당하는데, 재산세와는 명목이 다른 세금이지만 재산세를 근거로 세액을 계산해, 재산세와 함께 내게 되어 있다.

재산세는 작년까지는 토지 소유자에게는 종합토지세라는 명목으로, 주택이나 건물을 소유한 사람에게는 재산세라는 명목으로 나뉘어 부과됐다. 토지분에 부과하는 종합토지세에는 도시계획세, 지방교육세를 붙였고 건물분에 부과하는 재산세에도 도시계획세와 공동시설세, 지방교육세를 붙였다. 어떤 사람이 한 채의 주택과 그 주택이 위치한 토지를 소유했다면, 그 주택이 딸린 토지 부의 재산세는 매년 10월 종합토지세 명목으로 걷고, 주택 곧 건물 부분의 재산세는 매년 7월 재산세 명목으로 걷는 식으로 구분 과세했던 것이다.

그러던 것을 올해부터는 종합토지세라는 세금 명목을 폐지하고 재산세로 세 명목을 단일화했다. 올해부터는 주택, 건물, 땅을 소유한 사람은 우선 7월에 주택분(주택토지분, 곧 주택에 딸린 토지분을 포함해서) 재산세의 1/2을 낸다. 이때 상가 건물 등 건축물을 소유한 사람이라면 해당 건축물분의 재산세도 함께 내야 한다. 그리고 나서 9월에는 7월에 절반만 내고 남은 주택분 재산세(주택 부속 토지분 포함) 1/2을 내야 한다. 이때 땅을 갖고 있는 사람은 해당 토지분 재산세를 내야 한다. 이 부분은 사실상 예전 종합토지세에 해당한다. 토지가 딸린 주택과 주택이 없는 토지를 갖고 있는 사람이라면 주택토지분 재산세를 토지분 재산세에서 제외하고 낸다.이와 같이 재산세를 낼 때 재산세액의 20%를 지방교육세 명목으로 더 얹어서 내야 한다.

납세는 6월 1일 소유자 기준으로
주택, 건물, 토지 등의 재산은 시장에서 거래가 이뤄지면서 수시로 주인이 바뀌는 점을 감안해 매년 6월 1일을 기준으로 누가 세금을 내야 할지 가른다. 즉 재산세의 과세 기준일은 6월 1일로, 이날 현재 주택, 건물, 토지를 사실상 소유하고 있는 사람이 세금을 내야 한다. 만약 6월 1일 주택, 건물, 토지 등 재산을 매매했다면 양수자, 즉 그 주택, 건물, 토지 등 재산을 산 사람이 해당 재산세를 내야 한다. 그러나 6월 1일을 넘겨 매매할 경우엔 재산 양도자 곧 주택, 건물, 토지 등을 판 사람이 해당 재산세를 내야 한다.

그렇다면 6월 1일 그리고 그 이후에 땅이나 집을 파는 사람은 해당 재산을 그 해 사실상 길어야 5개월밖에 소유하지 않았다 하더라도 1년치 재산세를 내야 한다는 얘기가 된다. 매수자 입장은 정반대다. 6월 1일 그리고 그 이전에 땅이나 집을 사는 사람은 해당 재산을 그 해 길어야 사실상 7개월밖에 소유하지 못하더라도 1년치 재산세를 내야 한다. 그러므로 과세기준일인 6월 1일을 전후해 자기가 갖고 있는 부동산을 양도하고자 하는 경우에는 6월 1일 전에 양도해야 재산세 납세의무를 지지 않는다. 반면 부동산 매수자 입장에서는 6월 1일을 지나서 매입해야 재산세 납세의무를 피할 수 있다.

부동산 부자들의 부담이 높아져
8·31부동산 대책의 골자는 1가구 다주택 보유자들의 보유세 부담을 크게 높이는 것이다. 이 대책안을 본다면 정부는 지금 우리나라에서 부동산 투기가 성행하는 주요 이유가 부동산 보유세율이 너무 낮기 때문이라는 관점을 갖고 있는 듯하다. 보유세 부담이 너무 적다 보니 한 사람, 한 가구가 집을 여러 채 가져도 투기가 성행한다는 것이다. 따지고 보면 지금 우리나라에서 부동산 투기가 성행하는 이유는 부동산 보유세율이 너무 낮기 때문만은 아니다. 더 근본적인 이유는 금리가 낮은 상태가 오래 지속되고 있고, 부동자금이 갈 곳을 찾지 못한 가운데 정부가 부동산 경기를 부추겨 내수 경기를 띄우겠다는 경제정책을 쓴 데 원천적인 이유가 있다.

그러나 8·31 부동산대책은 주로 다주택자의 세 부담 높이기에만 주력함으로써 일각에서 부동산 가격의 안정과 투기 억제를 유도하는 대책으로서는 부족한 점이 많다는 평가를 받고 있다. 실상 8·31대책 이전부터도 세제는 부동산을 많이 갖고 있는 사람에게 보유세 부담을 중과한다는 방향으로 걸어왔다. 대표적인 것이 종합부동산세다. 고가의 토지나 주택을 많이 보유한 사람을 상대로 해서는 보유세 과세를 이원화해 우선 시·군·구에서 1차로 재산세를 과세하고, 2차로 국가가 나서서 기존 보유세, 즉 재산세와 별도로 종합부동산세를 물린다. 1차로 시·군·구에서 물리는 재산세는 지방세이고, 2차로 국가가 물리는 종합부동산세는 국세다.

종합부동산세, 곧 종부세는 사람마다 전국에 소유한 주택과 건물, 토지를 포함한 재산을 합산 평가해 일정 기준가액을 초과하는 부분에 대해서는 특별히 높은 세율로 과세한다. 현재는 주택의 경우 주택에 딸린 토지와 건물분 재산액을 통합 평가해 9억 원, 토지는 실제 거래가액(시가)을 기준으로 계산해 재산액이 40억 원을 넘으면 종합부동산세 부과 대상이 된다. 나대지(裸垈地) 즉 지상에 건축물이 없는 택지로 언제라도 소유자가 자유롭게 사용·수익·처분할 수 있는 부동산의 경우는 평가액이 6억 원을 넘으면 종합부동산세 부과 대상이 된다(농지, 공장, 골프장, 고급 오락장, 별장은 종합부동산세 과세 대상이 아니다).

그러니까 부동산을 많이 소유한 사람은 재산세 외에 종합부동산세라는 명목으로 보유세를 더 낸다. 단 종합부동산세액 중 지방세로 과세되는 부분은 그 전액을 제외한다. 재산세가 40, 종부세가 100으로 산출될 경우 보유세 전체로는 140을 물리는 게 아니라 재산세 40, 종부세 60을 합해 100을 물린다는 뜻이다.

종합부동산세 역시 재산세의 경우와 마찬가지로 과세 기준일이 6월 1일이다. 즉 6월 1일을 기준 삼아 종합부동산세 과세 대상인지 여부를 판정한다. 납부 시기는 매년 12월. 12월 1일부터 15일까지 자진신고를 받고 15일까지 내야 한다. 자진 신고 납부하면 내야 할 세액의 3%를 빼준다. 또 재산세를 낼 때처럼 종합부동산세액의 20%를 농특세(농어촌특별세) 명목으로 더 내야 한다. 2005년 9월 현재로는 종부세는 세금액이 전년도에 낸 세금액의 50% 이상은 되지 않도록 세 부담의 상한선을 제도화했다.

8·31대책은 종부세 부담을 대폭 높이는 방안을 내놓았다. 종부세 부과 대상이 되는 부동산의 가액을 낮추고 전년 대비 종부세 부담 상한선을 높이는 것이 골자다. 주택의 경우 주택에 딸린 토지와 건물분 재산액을 통합 평가해 9억 원인 현재 기준을 6억 원으로 낮춘다는 안이 나와 있다. 구체적으로 어느 선이 될지는 국회 심의를 거쳐 결정될 것이다.

부동산 투기 원인은 잘못된 정책
거래세는 갖가지 상거래에 부과되는 조세를 가리킨다. 유통세라고도 부른다. 거래세에는 취득세·등록세·인지세·증권거래세 등이 속한다. 특별소비세·부가가치세 등의 소비세도 넓은 의미에서는 거래세라고 볼 수 있다. 다만 거래세는 거래 자체에 중점을 두고 과세되는 조세이고, 소비세는 거래에 의한 소비에 중점을 두고 과세되는 조세라는 차이가 있다.부동산 부문의 거래세는 부동산을 거래하고 보유했다가 처분하는 과정에서 발생하는 세금으로 모두 지방자치단체의 예산으로 쓰이는 지방세다. 여기에는 취득세와 등록세가 대표격이다.

올해부터 부동산은 개인간 거래하는 경우 등록세율이 3%에서 1.5%로 낮아졌다. 본래는 1.5%지만 등록세의 20%가 지방교육세로 붙어 전체 취득물건가액 기준으로는 0.3%가 추가된 1.8%다. 취득세율은 본래는 취득물건가액의 2%인데, 여기에 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 붙어 전체 취득물건가액 기준으로는 2.2%이다(전용면적 25.7평 이하 주택은 비과세). 따라서 개인간 부동산 거래에서 취득세와 등록세를 합한 거래세율은 현재 취득물건가액의 4.0%(=2.2+1.8)이다.

정부는 보유세 부담을 늘리는 대신 거래세 부담은 낮춘다는 방침이다. 실수요가 아닌 부동산 보유를 억제하는 대신 거래세를 낮춰 거래가 활발히 이뤄질 수 있도록 하기 위해서다. 이런 취지로 8·31 대책에서는 개인간 주택 거래시 거래세를 1% 낮추겠다고 발표했다. 취득세는 현행보다 0.5% 포인트, 등록세는 0.5%포인트씩 내린다는 것인데, 그럴 경우 거래세율은 현행 3.5%(=1.5%+2%)에서 내년엔 2.5%가 된다. 거래세에 부가되는 농특세와 교육세를 포함한 실제 세율은 현행 4%에서 2.85%로 낮아진다.

거래세처럼 느껴지는 양도소득세
현재 부동산 거래 절차상 집을 살 때는 지방세인 취득·등록세를 내고, 팔 때는 국세인 양도세를 낸다. 이 양도세가 문젯거리다. 양도세는 거래세인가 소득세인가가 불분명하고, 거래세로 본다면 부담이 너무 무겁기 때문이다. 양도소득세는 이론적으로는 이름 그대로 소득세다. 집이나 땅을 팔아서 번 돈(소득)에 대해 세금을 물리는 것이기 때문이다. 우리나라 세금 제도를 총괄하는 재정경제부도 이런 입장이다. 정부 입장은 양도소득세를 '토지, 건물, 부동산에 대한 권리, 주식 등을 유상으로 양도함으로써 발생한 소득에 대해 부과하는 국세이면서 소득세'로 보는 것이다.

지난 5월 초, 김광림 재경부 차관이 정례 브리핑에서 "양도소득세는 소득세이지, 부동산 거래세가 아니다"며 "중장기적으로 양도세는 실거래가로 과세한다는 것이 기본 방향"이라고 말했다. 그러나 실제로 집을 사고 파는 사람들은 상당수가 양도세를 거래세로 느낀다. 그도 그럴 것이, 거래세는 정의상 '거래에 부과되는 조세'인데 부동산 양도소득세야말로 부동산을 팔 때 나오는 세금이기 때문이다. 사람들이 집을 살 때는 취득·등록세를 내고 팔 때는 양도세를 낸다. 그러니 양도세나 취득·등록세나 다 마찬가지로 부동산 거래세라고 생각하게 되는 게 자연스럽다.

그러나 이론상 그리고 현행 우리나라 조세 체계상으로는 부동산 양도세는 소득세다. 따라서 정부는 소득세로 본다. 그런데 시장에서는 거래세로 '느낀다'는 면에서 인식의 차이가 있다. 만약 사람들이 느끼는 것처럼 부동산 양도세를 거래세로 본다면 부동산 양도세는 주식 양도세와 비교하면 너무 세율이 무겁다. 주식의 경우 지금 개인 투자자에게는 양도소득세를 아예 물리지 않고 있고, 증권거래세만 매도액의 0.3%(농특세 포함)를 물린다. 소득세로 봐도 이자소득세, 배당소득세율은 15.4%인데 부동산 양도세는 훨씬 무겁다.

양도세는 '투기 방지용 징벌세'
부동산의 경우 양도세 실거래가 과세가 핵심 투기 억제대책으로 나와 있고, 1가구 3주택자가 주택을 양도할 경우엔 실거래가를 과세표준으로 삼아 60%의 높은 세율을 적용하고 있다. 8·31 정부 대책은 2007년부터 1가구 2주택자가 주택을 양도할 경우에도 실거래가를 과세표준으로 삼아 50%의 높은 세율을 적용하겠다고 밝혔다. 세율이 너무 높다 보니 이쯤 되면 양도세를 거래세로 보느냐 소득세로 보느냐고 논의하는 게 무의미할 정도다. 우리나라의 주택 소유자들에겐 양도세가 사실상 거래세도 소득세도 아닌 '투기 방지용 징벌세'인 셈이다.

설사 양도세를 거래세가 아닌 소득세로 보더라도 현실에서 양도세는 주택 거래에 큰 영향을 미치고 있다. 양도세가 너무 높으면 주택 소유자들이 매매를 꺼린다. 정부는 다주택자를 겨냥해 보유세 부담을 높이고 거래세는 낮춰 거래를 활성화하겠다는 것이지만, 그러려면 취득·등록세뿐 아니라 양도세 부담까지 완화해야 하고, 그럴 경우엔 양도세 부담을 낮추면 투기가 조장되는 딜레마에 부딪친다. 결국 세금으로 부동산 투기를 잡기는 어렵고, 아마 정부도 알 것이다.

작년에 양도소득세는 사상 최대 규모인 3조8400억 원이 걷혀 사상 처음으로 이자·배당소득세를 추월했다. 지난해 양도세 세수는 전년에 비해 32.4% 늘어난 반면 이자와 주식배당금 등에 부과되는 이자·배당세 세수는 3조3100억 원으로 전년보다 1.5% 줄었다. 양도세 세수가 이처럼 크게 늘어난 것은 부동산 가격 상승과 함께 양도세 세율이 인상된 데 따른 것이다. 주택 양도세 실거래가 과세가 전면적으로 확대되는 내년부터는 양도세 세수가 더 늘고, 양도세와 이자·배당소득세간 격차도 더 커질 것이다.