Q. 최근 이사문제로 집을 알아보던 중, 대출이 까다로워져 집 매입계획을 미루게 됐습니다. 1~2년 후에는 이사를 가야만 하는 상황인데, 신용관리와 자금계획을 어떻게 세워야 할지 궁금합니다.
A. 목돈이 필요해 은행을 찾다보면 이전과는 확실히 달라진 것을 알 수 있다. ‘빚’내라고 권하던 예전과는 달리 담보와 소득이 확실해도 예전만큼 돈을 빌리기가 쉽지 않다. 앞으로는 더욱 깐깐해질 전망이다. 대출 금리도 오름세인데다가, 대출규제가 은행권 뿐 아니라 상호금융과 여신전문업계로 확대 적용되기 때문이다. 이제 빚내서 집사라고 권하던 시절은 지나갔다. 스스로의 재무 계획을 세우고 준비해 내집 마련이나 확장 계획을 세워야만 할 때다. 우선 헷갈리는 대출한도규제 용어부터 정리해보자.
① 주택담보대출비율(LTV: Loan to Value)=주택 등을 구입할 때 담보가 되는 자산의 가치 중 얼마까지 대출해줄지를 정하는 비율이다. 일반적으로 주택을 매입할 때 LTV가 높을수록 대출을 많이 받을 수 있어 자금마련 부담이 적어진다. 예를 들어 5억 원짜리 집을 사려고 할 때 LTV가 70%라면 3억5000만 원(5억×70%)까지 대출이 가능하지만 LTV가 40%일 때는 2억 원(5억×40%)까지 빌릴 수 있다. 저금리에 대출규제가 완화됐을 때는 은행에서도 집값의 70% 가량을 빌릴 수 있었지만 최근에는 30~40%로 낮아졌다.
② 총부채상환비율(DTI: Debt to Income)=총부채상환비율은 연간 소득금액 중 대출원리금 상환액이 차치하는 비율을 말한다. 지난해 10월 가계부채종합대책에서 DTI 관련 규제가 강화되면서 신DTI는 연간소득 대비 연간 부담하는 모든 주택담보대출 원리금과 기타대출 이자 합산금액의 비율로 계산한다. 신 DTI는 주택담보대출 한 건당 DTI를 적용하는 게 아니라 빌린 사람의 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐 계산하게 된다. 예를 들어 연 소득 5000만 원인 사람은 연간 원리금을 2000만 원(DTI 40%)까지 갚는 대출이 가능하다.
예전에는 집을 두 채 산다면 각각의 주택담보대출에 각 2000만 원씩 소득의 80%인 4000만 원까지 갚는 대출을 받을 수 있었지만, 신 DTI가 적용되면서 두 건의 주택담보대출을 합산해 DTI를 계산하기 때문에 연 2000만 원을 갚는 대출을 받았을 경우 추가 주택담보대출이 불가능해진다. DTI 산정 시 연간소득은 2년간 증빙된 근로소득 기준이다. 금융회사에서에서 대출 심사 시 미래소득까지 반영해서 대출 한도를 정하도록 했다. 대출 받는 사람의 소득은 입증가능성·안정성·지속성 측면에서 파악한다. 때문에 미래소득이 늘어날 가능성이 많은 20∼30대의 경우 대출 가능액수는 늘어나지만, 50대 이상의 대출 가능 액수는 줄어들게 된다.
③ 총체적 상환능력비율(DSR: Debt Service Ratio)=가장 강력한 대출규제 방안으로 꼽히는 DSR은 모든 가계대출의 심사 과정에서 돈을 빌리는 사람의 총부채 상환능력을 정확히 반영해 대출을 취급하는 제도다. 연간소득에 대한 모든 대출 원리금 상환액 비율을 나타낸다. DTI가 기존의 주택담보대출과 신규주택담보대출에 대한 원리금 상환액의 비율만 따지는 반면, DSR은 주택담보대출을 포함한 거의 모든 대출이 포함된다. 즉 전세자금 대출, 마이너스 통장을 비롯한 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부금, 카드론 까지 반영한다.
전세자금대출의 경우 이자상환액만 포함되고 주택담보대출은 원리금 상환액을, 마이너스 통장의 경우 10년 분할 상환으로 원금도 반영한다. DSR 적용에서 제외되는 대출도 있다. 먼저, 새희망홀씨나 바꿔드림론, 징검다리론등 서민금융상품과 300만 원 이하의 소액신용대출과 담보가 확실한 예금, 적금담보 대출은 제외된다. 소득은 DTI와 동일하게 산정한다. 직급이 오르거나 이직으로 소득의 변동이 큰 경우, 최근 2년간 소득을 확인해 소득 차이가 20%이상 나는 경우, 2년간의 평균 소득을 계산해 반영하고, 소득 산정기준이 1년 미만인 경우에는 1년 치로 환산해 계산한다.
빚테크, 이젠 선택이 아닌 필수
대출한도 규제에 있어 실질적인 상환능력을 검토하는 DSR이 전면적으로 시행되면서 이제 신용관리, 빚테크는 선택이 아닌 필수가 됐다. 특히, 주택마련과 같은 장기계획의 경우 더욱 중요하다. 예전에는 집 자체의 담보 가격만 기준으로 대출을 받을 수 있어 자기 돈이 부족하더라도 집을 매입하거나 여러 채를 보유하는 것이 가능했지만, 이제는 실거주 목적의 경우에도 대출 가능 여부를 꼼꼼히 체크하고 자금계획을 세워야만 한다.
특히 사례자와 같이 기존의 대출이 있는 상황에서 집을 더 넓혀가고자 하는 경우에는 현재 보유한 주택의 매매나 대출 승계가 원활하게 이뤄지지 않을 경우 크게 난처해 질 수 있다. DSR 산정에 있어 신용카드로 물품이나 서비스를 구매하거나 현금서비스를 받은 것은 제외되지만, 카드한도가 지나치게 높게 설정돼 있거나 매달 큰 금액을 사용한다면 신용등급에 부정적인 영향을 미쳐 결국 대출조건이 불리해질 수밖에 없다. 더군다나 금리가 오르고 있는 상황에서는 신용등급에 따른 가산금리가 중요하다. 생활 전반에 있어 신용사용에 대한 필요성과 상환능력을 자가점검 해보는 것이 필요하다.
현재 육아휴가 중인 아내와 자녀 2명으로 4인 가족인 사례자는 자녀들이 커가면서 좀 더 넓은 집으로 옮겨가고자 한다. 하지만 현재 보유하고 있는 주택담보대출과 다른 대출로 인해 DTI가 38%로 추가적인 대출이 거의 불가능한 상황이다. 현재 보유한 대출들을 정리하지 않으면 안 된다. 현재 한도 1000만 원 중 거의 사용하지 않는 마이너스 통장은 해지하는 것이 좋다. DSR 계산 시, 마이너스통장의 경우 사용한 금액이 아닌 한도를 기준으로 10년 분할 상환하는 것으로 원리금상환액을 계산하기 때문이다.
특별히 사용할 목적이나 급하게 쓸 돈이 아니라면 여유자금으로 이자비용이 높은 자동차 할부금을 정리하기를 권한다. 신용대출을 정리하고, 아내가 복직해 소득금액이 늘어나면 대출여력이 7000만 원에서 1억 원 정도로 늘어날 수 있다. 따라서 무리하게 집을 늘리기보다는 현실적인 수준에서 매매 계약을 하는 것이 좋겠다.
