우리 나라 미래는 어떻게 다가오고 있는가? 우리가 아직 직접 당한 경험이 없기에 불안을 안고 사는 것이 인간이다. 미래가 어떻게 다가오는가를 안다면 이에 대비가 가능하다. 우리나라의 급격한 인구 고령화가 심각한 사회 문제로 떠오른 지 오래다. 인구통계학적 이론으로 자산 시장을 예측하는 데 정통한 미국의 해리 덴트는 한국 부동산 가격이 2018년 이후 급락할 것으로 내다봤다. 우리나라 보다 먼저 선진국에 이른 일본은 우리에게 좋은 하나의 교과서 역할을 할 수 이싸. 그 사례로 고령화가 어떤 결과를 가져올 것인가를 잘 보여주는 사례가 있다.
일본의 급속한 고령화로 아무도 살지 않는 ‘유령 주택(ghost home)’이 800만 채에 달해 심각한 사회문제가 되고 있다고 뉴욕타임스(NYT)가 지난 24일 보도했다. 유령 주택 주인들은 대부분 부모나 친척으로부터 집을 물려받아 살다가 늙어버린 노인들이다. 거주하지 않으려면 집을 팔아야 하는데 집들이 워낙 낡은 데다 일본 사회 자체가 신규 주택 매입 수요가 줄어 그냥 방치해 둔 집들이다. 철거를 하고 싶어도 소득이 없다 보니 우리 돈으로 수천만 원에 달하는 철거비를 마련하지 못해 헐지도 못한다. 실제 유령 주택의 절반인 400만 채가 매매와 거주가 불가능한 폐가라고 NYT는 전했다.
NYT는 과거 빈집 문제가 시골과 지방 소도시에서 주로 발생했지만 최근에는 도쿄 인근 요코스카 시처럼 대도시 옆 위성도시에서조차 두드러지고 있다며 요코스카를 일본판 ‘디트로이트’에 빗댔다. 1950년대 미국 4대 도시였던 디트로이트는 자동차 산업의 몰락과 함께 세수가 급감해 2013년 미 지자체 역사상 최대 규모의 파산(부채 180억 달러)을 맞았다. 한때 180만 명이던 인구는 68만 명으로 줄어 2014년 기준 디트로이트 도심 건물의 30%에 달하는 7만8500채가 폐허가 됐거나 폐허 일보 직전이다.
요코스카 같은 일본의 외곽도시 공동화는 더 심화될 가능성이 크다. 현재 일본 인구 1억2700만 명의 25%가 65세 이상 고령자이며 향후 50년간 인구가 지금보다 30% 이상 줄어들 것이란 전망이 나오는데도 매년 80만 채의 주택이 새로 지어지고 있기 때문이다.
요네야마 히데타카 후지쓰연구소 연구원은 NYT와의 인터뷰에서 “20년 후 일본 전체 주택의 25%가 빈집이 될 수도 있다”고 경고했다. 도시계획 전문가인 오니시 다카시 일본학술회의 의장도 “고령화와 인구 감소가 겹치면 빈집만 늘어나는 것이 아니라 수도, 도로, 전기 등 모든 사회 기반시설이 유지가 안 된다”며 도시 전체가 유령 도시로 변할 수 있다고 우려했다.
문제는 앞으로 국내 부동산 시장은 어떻게 될 것인가 하는 점이다. 우리는 세계 어느 나라보다 출산율이 낮고 고령화 속도가 빠르기 때문에 이미 시작된 베이비부머의 은퇴 이후 자산계층을 받쳐 줄 가능성이 낮다. 특히 핵심 자산계층인 45∼49세가 은퇴하기 시작하는 2018년 이후 한국 경기와 부동산 시장은 장기 침체에 빠질 것이라는 예상이 ‘인구절벽’의 주된 내용이다.
이같은 사례를 접하면서 한국이 부동산 정책을 어떻게 추진하여야 할 것인가는 어느 정도 답이 나올 수 있다. 지금 정부는 저금리 정책을 유지하여 새 주택을 마련할 수 있다고 한다. 그렇지만 과연 일본과 같은 답습을 하지 않는다고 누가 장담을 할 수 있겠는가? 이런 추세 속에서 생존하는 기술은 바로 교육이나 자기계발(HRD)을 통해 직업의 귀천이 없이 해당 분야에서 전문가가 되는 것이 부자가 되는 지름길이다. 특히 금융 위기 이후 새로운 트렌드로 자리 잡아 가는 공짜경제학 시대에 있어서는 어느 분야든 관계없이 남과 확실히 구별될 수 있는 전문 지식과 능력을 겸비해야 돈을 벌 수 있다는 경제학자들의 주장에 동의하지 않을 수 없다.
